【京誠代書】 房屋二胎借款
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因應公教人員月退18％優存利率兩年後歸零，不少公務員提前規劃月退俸的投資管道，造成房市另一波熱潮。
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近來不少公教人員開始南下看房，打算買屋收租，準備開闢租金作為固定收益，貼補縮水的退休金，這樣的多元化以房養老觀念正在蔓延。
鄉林不動產研究室指出，股市上萬點後獲利空間較有限、風險性也高，相對之下，房市在利率維持低檔且房貸利率下降至1.655％，帶動「房地合一」後許久沒進場的投資買盤。畢竟手上擁有第二棟不動產，才能出租創造所謂「被動式收入」，也成為退休公職人員挹注月退俸的有力選擇。
中央銀行發布的5月五大銀行新承作放款數據，房貸利率下降至1.655％，較4月時降低0.011個百分點，購屋貸款壓力明顯減輕，吸引自住及投資族進場。
根據內政部統計，今年1至5月全台房屋買賣移轉戶數102,643棟，比起去年同期85,958棟成長19.4％、近二成。
鄉林不動產研究室說，立法院通過公務人員、公立學校教職員以及政務人員等三項重大年金改革法案，公教人員紛紛打探保值的房地產市場，希望能在月領退休金與存款利息雙雙變薄前，趁早將固定資金投入房產或坐收房租。
考量房屋總價、購屋選擇、氣侯及環境等因素，愈來愈多退休族將購屋置產目標瞄準台中與高雄，今年前五月房屋移轉案件前三名依序正是新北市19,895棟、台中市15,187棟、高雄市13,564棟。
鄉林不動產研究室也發現，今年不動產市場雖然穩定回溫，但交易坪數持續向下修，以去年1～5月移轉棟數85,958棟、移轉房屋面積10,012,851平方公尺計算，平均每棟交易坪算換算下來約35坪。而今年1～5月移轉102,343棟、面積11,304,227平方公尺，每筆交易坪數僅33坪、短少了2坪。
鄉林建設副總經理方偉明說，從最近前來看屋客戶訪談得知，當小宅市場遇到退休金縮減時代，「退休金四分法」的養房術也開始流行起來，如果只以儲蓄保險做為理財的話，不但過於保守，效率也過低。
他說，很多公教人員現在都選擇55～60歲退休，若能夠拿出月退金的四分之一，作為置產投資，不僅能享受低利優惠，也能在建商願意讓利時，選擇好地段的商品進場，房屋二胎借款一來開闢穩定收益、二來可以先為子女置產準備。方偉民指出，投資小坪數房產年租金收益在台中市約3.5到4.5％。
以鄉林建設在中市南區約12年的建案「鄉林雅典」為例，市價大概每坪20萬元，社區裡兩房26坪的投資成本是520萬元。他說，依目前管委會所了解租賃行情，兩房產品月租金差不多有18,000元，換算下來年投報率4.15％；如果是五期重劃區「鄉林夏都」，則投報率會更高、是相當不錯的投資工具。
依行政院金融監督管理委員會的統計顯示，自2015年11月國內第一家銀行開辦「以房養老」房貸業務，至今年第1季為止，已經有1,484件的承作案件，總金額達到78億元以上，平均每一天就有3件的成功申貸案件。
鄉林不動產研究室指出，先前曾有人擔心年改所及，影響退休公教人員買房意願，但因公職族購屋房貸已近到期或付清，不少人早轉租當專職包租公婆，對房產市場影響不大。
這波新投資房產的資金投入，讓上半年已經旺起來的房地產，在今年下半年可能會更加火熱，尤其是千萬元以下低總價小宅，後市更看好。
(中國時報)
